장길석
여래사 불자, 법무법인 한별 송무실장·jang-kswi@hanmail.net

<지난 호에 이어서>

10. 주민등록의 전출과 대항력 관계

가. 가족의 주민등록은 그대로 둔 채, 임차인 본인만 일시 이탈
주민등록이라는 대항요건(주택임대차보호법 제3조 제1항)은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함하는 것이므로 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시적으로 다른 곳으로 옮긴 일이 있다 하더라도 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 이상 임대차의 제삼자에 대한 대항력을 상실하지 아니합니다.

◈ 관련법령 : 주택임대차보호법 제3조 제1항
◈ 관련판례 : 대법원 1989. 1. 17. 선고 88다카143판결, 1996. 1. 26. 선고 95다30338판결

나. 제삼자에 의하여 주민등록 전출이 된 경우

주민등록이 임차인의 의사에 의하지 않고 제삼자에 의하여 임의로 이전되었고 그와 같이 주민등록이 잘못 이전된 데 대하여 임차인에게 책임을 물을만한 사유가 없는 경우에는, 임차인이 취득한 대항력은 주민등록의 이전에도 불구하고 그대로 유지됩니다.

◈ 관련법령 : 주택임대차보호법 제3조 제1항
◈ 관련판례 : 2000. 9. 29. 선고 2000다37012판결

11. 주택임대차보호법상 임대차기간과 보호

질의 : 임대차기간을 1년으로 계약하고 1년이 조금 지났는데, 임대인이 집을 비워달라고 하는데 어쩌죠? 갑자기 이사를 하라고 해서 막막합니다. 그간 집세도 계속 지불했기 때문에 계약이 자동으로 연장되는 것으로 알고 있었는데 그런 것이 아닌가요? 방법이 없는지요?
답변 : .일단 2년의 기간은 법으로 보장되며, 또한 임대차기간 만료 6월부터 1월 전에 임대인이 갱신거절통지를 하지 않으면 계약은 묵시적으로 갱신됩니다.

가. 주택임대차보호법상 임대차기간의 2년 보장
주택임대차보호법 제4조 제2항에서는 “기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다.
이 규정의 의미는, 비록 임대차기간을 2년 미만으로 상호 약정했다고 하더라도, 임차인에게는 최소한 2년의 기간 동안 임대인에게 기간존속을 주장할 수 있도록 해주는 것입니다. 그러나 단서에서 2년 미만으로 합의한 사항을 임차인이 주장하는 것은 인정해 주고 있습니다. 예컨대, 만일 주택을 임대차하면서 기간을 1년으로 정한 경우 1년이 지난 후에 임대인이 임차인에게 임대차 기간이 만료했으므로 집을 비워달라고 하더라도 임차인은 주택임대차보호법에 의해서 최소한 2년간은 버틸 수가 있게 됩니다.
반면, 임차인이 임대차 기간이 1년임을 이유로 계약이 끝났으니 난 나갈 테니 보증금을 돌려달라고 말한 경우 임대인이 위 규정을 이유로 2년 동안은 임대차가 유효하므로 그때 까지는 보증금을 줄 수 없다고 반박하는 것은 허용되지 않습니다. 위 규정은 임차인을 보호하기 위한 규정이기 때문에 2년 미만의 기간 주장은 임차인만이 할 수 있습니다.

나. 2년이 경과한 후
2년이 경과한 후에도 일정한 경우에 다시 임대차를 체결한 것으로 보는 규정이 있습니다. 이를 묵시의 갱신이라고 하며, 주택임대차보호법 제6조가 이를 규정하고 있습니다. 임대인이 임대차기간만료전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보게 됩니다. 임차인이 임대차기간만료전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 역시 다시 임대차를 한 것으로 됩니다.
다만, 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 되며 주택임대차보호법 제6조의2에 의해 이 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 임대차계약의 해지를 표시할 수 있으며 해지 표시 후 3개월이 경과하면 임대차 계약은 소멸하게 됩니다.

다. 묵시의 갱신의 경우 해지통고
주택임대차보호법 제6조의2는 묵시적 갱신의 경우 주택임차인의 해지통고에 관해서만 규정하고 임대인의 해지 통고에 관해서는 규정을 하지 않았는데 주택임대차보호법 제4조 제1항에 의해 기간의 정함이 없는 주택임대차는 그 기간을 2년으로 보게 되므로 임차인은 묵시적 갱신에 의해 최소 2년 동안 다시 임차권을 주장할 수 있게 됩니다. 즉, 묵시적 갱신의 경우 기간의 정함이 없으므로 2년간은 임차권을 다시 주장할 수 있고 다만, 임차인이 그 전에라도 임대차를 해지하고 싶으면 임대인에게 해지 통고를 하고 그로부터 3월이 경과하면 임대차는 종료하게 되는 것입니다.
그런데 주택임대차보호법 제6조 제3항에 의해 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 임차물인 주택을 훼손하는 등 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 묵시의 갱신은 인정되지 않습니다.
만약 당사자 간에 묵시적 갱신을 인정하지 않는 특약을 맺은 경우, 임차인에게 불리한 약정으로 인정될 경우라면 주택임대차보호법 제10조에 의해 이는 무효가 됩니다.
따라서 질의자의 경우, 일단 2년의 기간 보장을 주장하며 계속 거주할 수 있습니다. 2년이 도과할 무렵에도 임대인이 그 1개월 이전에 갱신거절의 통지를 하지 아니하면 계약은 다시 묵시적으로 갱신되어 연장됩니다. 이 경우 대법원 2002. 9. 24. 선고 2002다41633 판결에 따르면, 연장된 기간은 다시 2년이 된다고 합니다.

◈ 관련조문 : 주택임대차보호법 제4조, 제6조,제6조의2, 제10조,민법 제635조
◈ 관련판례 : 대법원 1995. 5. 26. 선고 95다13258 판결, 대법원 2002. 9. 24. 선고 2002다41633 판결

12. 주택임대차보호법상의 임대차기간과 임대인의 해지통고

질의 : 저는 주택을 임차하여 거주하고 있는 세입자입니다. 임대차 약정기간으로 1년이 만료됐지만 집주인으로부터 통지가 없어서 연장되었다고 생각하고 계속 주거했는데, 2년이 되기 두 달 전 집주인이 집을 비워달라고 합니다. 다시 연장될 수는 없는 것인가요? 집을 비워주어야 합니까?
답변 : 임대차 종료 1개월 전 임대인의 통지가 있으므로 임차한지 2년을 채우게 되면 집을 비워줘야 합니다.

가. 건물임대차의 최단기간 보장
주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 2년의 최단기간을 보장하고 있습니다. 즉 주택임대차보호법 제4조 제1항은 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다고 규정하고 있습니다. 만약 당사자가 이보다 짧은 기간을 정한다면 그것이 임차인에게 불리한 것이라면 효력이 없습니다(위 1항 및 9항 참조, 민법 제652조, 주택임대차보호법 제10조).

나. 임대차계약의 갱신
임대인이 임대차기간 만료 6월 전부터 1월 전까지 임차인에 대하여 기간 연장의 거절이나 임대 조건의 변경을 요구하지 않는다면, 임대차 기간이 만료된 때에 기존의 임대차와 동일한 조건으로 2년 동안 임대차한 것으로 됩니다(주택임대차보호법 제6조 제1항).

다. 질의자의 경우
그런데 위 질문과 같은 경우 임대차기간은 약정한 1년이 아니라 법에 의해서 2년이 되므로 임대인이 한 통지는 제대로 된 것입니다. 즉 임차인이 1년의 기간이 경과한 후 임대차의 종료를 이유로 보증금의 반환 등을 주장할 수 있으나, 약정기간인 1년의 기간이 만료되었음에도 임대인의 통지가 없음을 이용해 다시 2년의 임대차기간이 갱신되었다는 묵시의 갱신까지는 주장할 수 없습니다.
 
◈ 관련법령 : 주택임대차보호법 제4조 제1항, 제6조, 제10조 및 민법 제652조
◈ 관련판례 : .대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551 판결, 대법원 2001.09.25. 선고 2000다24078 판결