장길석
여래사 불자, 법무법인 한별 송무실장·jang-kswi@hanmail.net

<지난 호에 이어서>

13. 상가건물임대차보호법상 임차인의 계약갱신요구권

질문 : .저는 2년 전부터 점포건물을 임차하여 영업을 하고 있습니다. 그런데 곧 임대차기간 만기가 다가옵니다. 임대차계약기간을 연장하려고 하니 점포 주인은 자신이 점포를 사용하여야 한다면서 연장을 거부하고 있습니다. 제가 듣기로는 5년간의 임대차기간은 보장된다고 하던데, 상가 임대차에 대하여 임대인이 계약갱신을 거절하는 경우 이는 정당한 것인가요?
답변 : .임차인이 3번 이상 차임을 연체한 사실이 있는 경우 등의 잘못이 없는 한 5년의 임대차기간이 보장되므로 계약갱신요구를 할 수 있습니다. 다만 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 계약갱신요구를 하여야 합니다.

가. 상가건물임대차보호법상 계약갱신요구권
상가건물임대차보호법은 상가건물의 임대차에 있어서 일반적으로 사회적, 경제적 약자인 임차인을 보호함으로써 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위하여 민법에 대한 특례를 규정하였습니다. 그 중 하나로서 상가임대차의 기간과 관련하여 최소한 1년 동안은 임차권을 보장받을 수 있도록 하였고, 임차인의 상가임대차 갱신요구에 대하여 임대인이 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하도록 하였습니다.

나. 1년의 기간 보장
상가건물임대차보호법 제9조 제1항에서는 “기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다. 이 규정의 의미는, 비록 임대차기간을 1년 미만으로 상호 약정했다고 하더라도, 임차인에게는 최소한 1년의 기간 동안에는 임대인에 대하여 기간의 존속을 주장할 수 있도록 해주는 것입니다. 그러나 단서에서 1년 미만으로 합의한 사항을 임차인이 주장하는 것은 인정해 주고 있습니다. 예컨대 상가임대인과 임차인 간에 임대차 계약을 체결하면서 기간을 10개월로 약정한 경우 임대인은 약정한 10개월이 지나더라도 임차인에게 건물을 비워달라고 요구할 수는 없습니다. 최소한 1년은 임차권을 보장한다는 위 규정 때문입니다. 그러나 임차인이 10개월의 약정기간을 주장하면서 이제 나갈 테니 보증금을 돌려달라고 할 때 임대인이 위 규정을 언급하면서 1년이 되려면 아직 2개월이 더 남았으므로 그 때까지는 임대차가 존속하므로 보증금을 돌려줄 수 없다고 주장하는 것은 인정되지 않습니다. 왜냐면 위 규정의 취지는 거래의 약자인 임차인을 보호하기 위한 것이므로 임차인만이 주장할 수 있기 때문입니다.

다. 계약갱신요구권의 행사 및 거절사유
상가건물임대차보호법 제10조 제1항에 의해 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못합니다. 다만, 다음의 경우에는 임대인의 이익을 고려하여 갱신을 거절할 수 있습니다.
1) 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2) 임차인이 거짓이나 그밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3) 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4) 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대轉貸한 경우
5) 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6) 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7) 임대인이 다음 각 항목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
  가) 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
  나) 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
  다) 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8) 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

라. 5년의 기간 제약
상가건물임대차보호법 제10조 제2항에 의해 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있습니다.

마. 묵시적 갱신
상가건물임대차보호법 제10조 제4항에 의해 임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하고 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료한 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보게 됩니다. 임차인이 임대차기간 만료 전까지 갱신거절의 통지를 하지 아니한 때도 마찬가지로 묵시적 갱신이 인정됩니다.
묵시적 갱신이 인정되면 임대차 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 다만, 기간에 대하여는 정함이 없는 것으로 보게 되는데 상가건물임대차보호법 제9조에 의해 상가임대차에 대하여 기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 상가임대차는 그 기간을 1년으로 본다고 했으므로 상가임차인에게 적어도 1년의 존속기간은 보장됩니다.
이 경우 상가건물임대차보호법 제10조 제5항에 의해 임차인은 1년의 기간을 임대인에게 주장하지 않고, 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 효력이 발생합니다.

바. 결어
질의자의 경우 3번 이상 차임을 연체한 사실이 있는 경우 등의 잘못이 없는 한 5년의 임대차기간이 보장되므로 계약갱신요구를 할 수 있습니다. 다만 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 계약갱신요구를 하여야 합니다.
◈ 관련법령 : 상가건물임대차보호법 제2조, 제4조, 제5조 ,제9조, 제10조
◈ 관련판례 : .대구지방법원 2006. 10. 19. 선고 2006가단56227 판결, 대구지방법원 2007.
2. 23. 선고 2006가단126195 판결

14. 임대차 차임의 증감청구 및 그 상한선

질문 : .저는 임차인입니다. 그런데 임대인이 일방적으로 보증금을 올려달라고 요구하고 있습니다. 저는 무조건 임대인이 요구하는 대로 따라야 하나요? 보증금 증액에 상한선 같은 것은 없는가요?

답변 : .보증금의 증액은 일정한 사유가 있는 경우에 가능하며, 주택에 있어서는 5%, 상가에 있어서는 9%라는 제한이 있습니다. 그러나 재계약의 경우나 합의가 되는 경우에는 상한선의 제한이 없습니다.

가. 임대차 기간 중에 보증금의 증액을 요구하는 경우

1) 주택임대차의 경우
가) 증액사유 : 주택임대차보호법 제7조, 같은 법 시행령 제2조에 의해 임대인이나 임차인은 집세(임차료, 차임)나 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 됐을 때에는 집세나 보증금의 변경을 요구할 수 있습니다. 여기서 ‘경제사정의 변동’이라 함은 조세, 공과금의 증감은 물론 임차주택 및 그 대지의 가격상승과 하락, 금리의 상승과 하락, 주택의 공급량과 수요량의 변화, 물가의 상승과 하락, 임차주택의 유지·관리·개량비용의 상승과 하락, 인근 유사주택과의 차임 등의 차이 등을 예로 들 수 있습니다.
보증금 또는 차임의 등락폭이 어느 정도가 되어야 차임증감 청구를 인정할 것인가가 문제되는데, 이 문제는 차임변동의 정도, 당사자의 의사, 임대차의 목적, 임대차의 총기간과 경과기간 및 잔여기간, 그리고 법적안정성이라는 사회 정책적 고려 등을 모두 감안하여 결정해야 합니다.

나) 증액금지특약이 있는 경우 : 설령, 이러한 경제사정의 변동이 있다 하더라도 임대인과 임차인 사이에 보증금이나 차임의 증액을 금지하는 특약이 있었다면 임대인은 증액청구를 할 수 없습니다. 또한, 임대차계약을 체결한지 또는 증액한지 1년이 지나지 않았다면, 임대인은 보증금의 증액을 요구할 수 없습니다.
주의할 점은, 증액금지의 특약과는 달리 감액금지의 특약은 임차인에게 불리하기 때문에 효력이 없습니다(주택임대차보호법 제10조, 민법 제652조). 따라서, 설령 그러한 특약을 하였더라도 임차인은 경제사정의 변동을 이유로 감액청구를 할 수 있습니다.

다) 증액의 상한선 : 보증금을 증액하는 경우 집세나 보증금의 5%를 초과할 수 없습니다. 따라서 만약 임대인이 3000만 원의 보증금이 적다고 1000만 원을 더 올려달라고 하더라도 3000만 원의 5%인 150만원을 초과하는 요구에 응해 주어야 할 필요는 없습니다.

2) 상가임대차의 경우
가) 증액사유 : 상가건물임대차보호법 제11조, 같은 법 시행령 제4조에 의해 임대인이나 임차인은 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 않게 됐을 때에는 차임이나 보증금의 변경을 요구할 수 있으나, 임대차 계약을 쳬결한지 또는 증액한지 1년이 지나지 않았다면, 임대인은 보증금의 증액을 요구할 수 없습니다.

나) 증액의 상한선 : 차임이나 보증금을 증액하는 경우 상가보증금의 9%를 초과할 수 없으므로 만약 임대인이 3000만 원의 상가보증금이 적다고 1000만 원을 더 올려달라고 하더라도 3000만 원의 9%인 270만 원을 초과하는 요구에 응할 필요가 없습니다.

나. 계약기간의 만료와 증액요구
임대차기간의 만료로 인하여 임대인과 임차인이 재계약을 하는 경우에는, 경제사정 등의 변동으로 인한 증액요구의 경우와는 달리 보증금이나 집세의 증액요구에 제한을 받지 않습니다. 따라서 집주인이나 상가 건물의 주인이 기존 전세금이나 보증금의 두 배를 요구한다 하더라도 그 집이나 상가를 계속해서 임차하고 싶다면 주인의 요구에 응하는 수밖에 없습니다(대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결).

다. 합의로 증액하는 경우
일방적인 요구가 아니라 합의의 경우에도 증액에는 상한이 없습니다. 당사자의 자유의사로 증액하는 것이기 때문입니다(대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결).
 
◈ 관련법령 : 주택임대차보호법 제7조, 제10조, 주택임대차보호법시행령 제2조, 상가건물임대차보호법 제11조, 상가건물임대차보호법시행령 제4조
<다음 호에 이어집니다>