장길석
여래사 불자, 법무법인 대호 송무실장·jang-kswi@hanmail.net

(질의) 저는 주택을 임차하여 살고 있는데, 보일러가 고장나서 겨울에 난방을 할 수 없는 지경입니다. 그런데 집 주인은 나몰라라 합니다. 보일러는 누구의 비용으로 고쳐야 하는가요?

(답변) 임대인은 임대차목적물을 사용·수익하게 할 의무를 부담하므로, 임대인 즉 집 주인의 비용으로 보일러를 고쳐야 합니다. 여기서 주의할 점은 보일러가 임대차 계약상 목적을 달성할 수 없을 정도 즉, 사용이 일부 불가능한 정도라도 임대인은 수선할 의무를 부담하는 것이고, 보일러가 완전 파손되어 아예 사용불능의 상태까지 이르지 않아도 임대인은 수선의무를 부담한다는 것입니다. 반면에 임대차 계약에서 임대인의 수선의무를 면제하였다면, 임대인은 수선의무를 부담하지 않아도 됩니다.

1. 임대인의 의무 개관
임대인의 의무로서 가장 중심적인 것은 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다는 것입니다(민법 제623조). 이 의무를 중심으로 해서 다시 목적물인도의무·수선의무·방해제거의무·비용상환의무·담보책임의 여러 의무가 파생됩니다. 그 중 가장 중요한 것이 수선의무와 비용상환의무입니다.

2. 목적물 인도 의무
임대인은 임차인으로 하여금 목적물을 사용·수익하게 하기 위하여 우선 그 목적물을 인도하여야 합니다(민법 제623조 전단). 따라서 임대인이 목적물에 대한 소유권 그 밖의 임대할 권한이 없더라도 임대차는 유효하게 성립하지만, 임차인이 진실한 소유자로부터 목적물의 반환청구를 받는 등의 이유로 임대인이 암차인으로 하여금 사용·수익케 할 수 없게 되었다면, 임대인의 채무는 이행불능이 되고, 임차인은 이행불능으로 인한 임대차의 종료를 이유로 그때 이후의 차임의 지급을 거절할 수 있습니다(대법원 1996. 9. 6. 선고 94다54641 판결). 통상의 임대차에 있어서 임대인의 임차인에 대한 의무는 특별한 사정이 없는 한 단순히 임차인에게 임대목적물을 제공하여 임차인으로 하여금 사용·수익하게 하는 데 그치는 것이고, 더 나아가 임차인의 안전을 배려하여 주거나 도난을 방지하는 등의 보호의무까지 부담한다고 볼 수 없을뿐만 아니라, 암대인이 임차인에게 임대목적물을 제공하여 그 의무를 이행한 경우, 임대목적물은 임차인의 지배 아래 놓이게 되어 그 이후에는 임차인의 관리하에 임대목적물의 사용·수익이 이루어지는 것입니다(대법원 1999. 7. 9. 99다10004).

3. 방해제거 의무
만일에 제3자가 임차인이 점유하는 임차물을 침탈하는 등으로 그 사용·수익을 방해하는 행위를 하는 경우에는, 임대인은 임차인을 위하여 그 방해를 제거하여야 할 의무가 있습니다. 임차인이 점유침탈청구권을 가진다는 것을 이유로, 이 방해제거의 의무를 면하지 못합니다. 임차권이 점유권 또는 대항력 있는 임차권에 기해 방해의 제거를 청구할 수 있다고 해서 임대인이 방해제거의무를 면하는 것은 아닙니다.

4. 수선 의무
임대인은 계약존속 중 임차인에 대하여 임대물의 “사용·수익에 필요한 상태를 유지하여야 할 적극적인 의무”를 부담하며(민법 제623조), 그 당연한 귀결로서 임대인은 사용·수익에 필요한 수선의무를 부담하여야 합니다. 그러나 임대차계약 당시 예상하지 않은 임차인의 특별한 용도로의 사용·수익에 대해서는 임대인이 그에 적합한 상태를 유지해 줄 의무가 없습니다(대법원 1996. 11. 26. 선고 96다28172 판결). 임대차계약에서 임대인은 임대차목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지해 줄 의무로서 수선의무를 부담하는 것이므로, 이는 임대인에게 귀책사유가 있는 경우는 물론 귀책사유가 없는 경우에도 마찬가지입니다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결). 또한 파손이 임차인의 귀책사유로 생긴 때에도 생긴다는 것이 통설입니다. 그리고 이 경우에는 임차인은 보관의무위반 또는 불법행위에 의한 배상의무를 부담하게 될 것입니다(또는 서로 상계가능).
그 밖에 임대인의 수선의무와 관련하여 특히 주의할 점은 다음과 같습니다.

가. 임대인의 수선의무 불이행에 대하여 임차인에게는 채무불이행의 일반적 효과로서의 손해배상청구권(민법 제390조)과 해지권(민법 제544조)이 생깁니다.

나. 임대차에서 목적물을 사용·수익하게 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호 대가관계에 있으므로, 임대인이 수선의무를 이행하지 않아 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우에는 임차인은 차임 전부의 지급을 거절할 수 있으나, 목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 경우에는 그 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐 그 전부의 지급을 거걸할 수는 없습니다(민법 제627조, 대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778 판결).

다. 목적물이 파손되거나 장해가 생긴 경우, 그것이 별 비용을 들이지 않고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않아도 됩니다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692·34708 판결).

라. 임대인이 수선의무를 지는 경우에도 특약에 의해 이를 면제할 수 있지만, 이것은 통상 생길 수 있는 소규모의 수선에 한하고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 않고, 임대인이 수선의무를 부담하여야 합니다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692·34708 판결).

마. 한편 제1, 2차 집중호우로 각각 임대목적물인 공장에 인접한 임야 일부가 붕괴되면서 밀려 내려온 토사류가 공장 벽체를 일부 파손하고 공장 내부까지 들어와 임차인 갑 소유의 원자재, 기계 및 완제품이 훼손된 사안에서, 임대인의 수선의무를 발생시키는 사용·수익의 방해에 해당하는지 여부는 제반 사정을 참작하여 사회통념에 의해 판단하여야 하는데, 제1차 집중호우에 따라 갑이 공장 및 부지를 사용·수익할 수 없는 장해가 발생하였더라도 임대인 을이 부담하는 수선의무의 범위에 집중호우가 발생할 경우 임야가 붕괴될 수 있는 가능성을 염두에 두고 공장에 피해가 발생하지 않도록(임야에 맞닿은 쪽에 담장을 설치하거나 견고한 재질로 공장 벽체를 시공하는 등) 방호조치를 취할 의무까지 포함된다고 볼 수는 없다고 합니다(대법원 2012. 3. 25. 선고 2011다107405 판결).

바. 임대인이 임대물의 보존에 필요한 수선을 하고자 할 때에, 임차인은 이를 거절하지 못합니다(민법 제624조). 그러나 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우에, 그로 말미암아 임차의 목적을 달성할 수 없을 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제625조).
(다음 호에 제2편이 이어집니다.)