장길석
여래사 불자, 법무법인 한별 송무실장·jang-kswi@hanmail.net
<지난 호에 이어서>
15. 보증금의 확보방법
질문 : .저는 건물을 임차하고자 합니다. 제가 임대차계약을 체결할 때 보증금을 안전하게 확보하려면 어떻게 해야 하는지 주의사항을 알려 주실 수 있는가요?
답변 : .임차인은 반드시 등기부등본을 확인하여 선순위권리자를 파악하고, 또한 임대차의 대항력 및 우선변제권을 갖춰야 합니다.
가. 보증금 확보조치의 중요성
임대차의 경우 임대인의 입장에서는 최대한의 보증금을 받아내는 것이 중요하지만, 임차인의 입장에서는 보증금을 확실히 반환받을 수 있도록 조치를 해두는 것이 중요합니다. 보증금 반환에 관한 분쟁이 생길 경우 임차인이 보증금을 반환받을 수 있도록 법에서 특별히 규정하고 있는 경우도 있지만 처음부터 만반의 조치를 해두는 것이 보다 나은 방책일 것입니다.
나. 등기부등본의 확인사항
부동산을 임차할 때에는 반드시 등기부등본을 보고, 압류·가압류 여부와 그 부동산에 저당권이나 지상권 혹은 가등기가 설정되어 있는지, 그 액수는 어느 정도인지를 확인합니다. 부동산이 압류되었거나 저당권 등이 설정된 액수가 크다면 계약을 체결하지 않는 것이 안전합니다. 등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서도 간단하게 열람 또는 발급받을 수 있습니다.
다. 등기부등본에 드러나지 않는 사항
임대차는 대개 등기부등본상에는 드러나지 않으므로, 대항력을 갖추거나 확정일자를 받은 임차인이 있는지, 소액임차인은 몇 명인지를 반드시 현장을 방문하여 확인해야 합니다.
라. 대항력 및 우선변제권 갖추기
위의 것들을 모두 고려해서 계약을 체결했다면, 이제 대항력을 갖추어야 합니다. 임차권 등기가 가능하다면 등기를 하면 되고, 그렇지 않다면 주택의 임대차는 주택임대차보호법에 의해 주택의 인도와 전입신고만으로 대항력을 갖추게 되고, 상가의 임대차의 경우 상가건물임대차보호법에 의하여 건물의 인도와 부가가치세법, 소득세법 또는 법인세법 소정의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에 대항력을 갖추게 되고, 임대차계약서에 확정일자까지 받으면 우선변제권이 생깁니다.
위와 같이 등기부등본과 임대차여부를 확인하시고, 대항력 및 우선변제권을 갖추었다면 어느 정도 안전하다고 볼 수 있습니다.
◈ 관련법령 : 민법 제621조, 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 상가건물임대차보호법 제2조, 제3조, 제5조
◈ 관련판례 : 대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결, 대법원 2001. 4. 24. 선고 2000다44799 판결, 대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다20957 판결, 대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다44238 판결
16. 갱신된 임대차와 우선변제권
갱신된 임대차도 대항력과 확정일자를 갖춘 종전 임대차와 같은 순위로 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러나 임대차 갱신과 더불어 보증금이 인상된 경우에는 갱신 전에 설정된 다른 담보권자에 대하여는 종전의 보증금에 한하여 우선변제가 인정됩니다.
◈ 관련판례 : 대법원 1990. 8. 24. 선고 90다카11377판결
17. 임대차계약을 위반한 임차인을 강제로 퇴거시키고자 하는 경우
질문 : .세입자가 월세를 5개월째 미납하고 있습니다. 그래서 단전 내지 단수 조치를 하고, 이삿짐센터에 의뢰하여 세입자의 가재도구를 모두 끄집어 낸 다음, 세입자를 쫓아내려고 합니다. 가능한지요?
답변 : .세입자를 쫓아내는 것은 불법이므로 형사처벌을 받을 수 있습니다. 월세를 5개월째 미납하는 것을 이유로 임대차계약을 해지한 다음, 부동산점유이전금지가처분의 신청과 명도소송을 제기하여 승소판결을 받은 다음 적법한 강제집행에 의하여야 합니다.
가. 차임연체와 임대차계약의 해지
월세(차임)를 일정기간 미납하면 임대차계약의 해지 사유가 됩니다. 우리 민법은 차임을 2기 이상 연체한 때에는 임대차계약을 해지할 수 있도록 하고 있고(민법 제640조), 주택의 경우 2기의 차임 연체 시, 상가건물의 경우 3기의 차임 연체 시 계약갱신도 거절할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조 제3항, 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 1호).
그러므로, 질의자의 경우 임대차계약의 해지를 임차인(세입자)에 통지(가능한 내용증명)한 다음, 우선적으로 임차건물에 대한 “점유이전금지가처분”을 신청하여야 할 것입니다. 그 이유는 임차인이 제3자에게 임차건물을 무단으로 그 사용을 승낙하거나 전대하는 경우 새로운 점유자가 임대인인 질의자에게 대항하는 것을 방지하기 위함입니다. 점유이전금지가처분의 결정 이후 점유이전을 받은 자는 가처분채권자인 질의자에 대하여 대항할 수 없습니다. 그 다음, 질의자는 임차인에게 건물명도의 소를 제기한 다음, 승소판결을 받아 그 판결을 집행권원으로 하여 법원 집행관에게 명도집행을 신청하고, 집행관이 가재도구(필요한 경우 경찰력의 원조도 받을 수 있습니다.)를 일정한 장소(창고 등)에 옮기는 등 국가의 공권력에 의하여야 합니다.
나. 형사법상 문제
위와 같이 법률이 정한 절차에 의하지 않고, 단수나 단전행위는 업무방해죄(형법 제314조)가 되고, 강제 퇴거를 위하여 현관문을 임의로 개문할 경우 주거침입죄(형법 제319∼321조), 경우에 따라서 가재도구의 손상을 가져올 경우 재물손괴죄(형법 제366조)도 적용될 수 있음을 유의하여야 할 것입니다.
다. 비용 등 손해배상
가재도구의 운반과 보관에 필요한 비용을 임차인이 부담하지 않을 경우 그 비용은 질의자가 우선 부담하여야 하고, 임차인이 임대차계약의 해지 통지 이후에도 계속 거주함으로 인한 차임(부당임료), 관리비 연체, 가재도구 관련 비용 등에 관하여는 위 질의의 경우 5개월의 차임 연체분을 공제하고도 임대보증금이 남아 있다면 공제할 수 있고, 부족할 경우 임차인이 손해를 배상하여야 합니다.
임대차계약 해지 통지 이전의 차임 연체분은 보증금에서 공제됨은 당연합니다.
◈ 관련법령 : 민법 제640조, 주택임대차보호법 제6조 제3항, 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 1호, 형법 제314조, 형법 제319∼321조, 형법 제366조
18. 상가건물의 권리금이 보호받을 수 있는지와 그 요건
가. 권리금의 정의, 회수 기회 등
2015. 5. 13.에 개정된 상가건물임대차보호법에서는 ‘권리금’이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말하고(제10조의3 제1항), 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말하며(같은 조 제2항), 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 등을 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다(제10조의4 제1항)고 규정하는 한편, 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다(제10조의8)고 규정함으로써, 차임연체에 따른 해지나 권리금 회수기회의 보호 등에 관하여 별도의 규정을 신설한 바 있습니다.
즉, 권리금은 임대인이 임차인에게 직접 주는 것이 아니고, 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 받을 수 있도록 임대인이 협조할 의무가 있으며, 임차인의 권리금 회수 기회를 방해한 경우 임대인은 그에 상응하는 배상의무가 발생하는 것입니다.
나. 주의할 점
그런데 위 규정은 2015. 5. 13.에 신설되어 현재 이에 관한 분쟁이나 소송들이 진행 중인 관계로 아직 판례가 정립되어 있지 않아 증거에 관한 이론 역시 정립되어 있지 않은 현실입니다. 그래서 새로운 임차인이 되려는 자와의 권리금계약서, 그 계약에 기한 계약금의 수수에 관한 금융거래 기록, 권리금 보호를 위한 임대인에 대한 요청내용과 그 증거(내용증명, 통화내용의 녹음 및 문자기록 등) 등을 미리 확보해 두는 것이 좋을 듯합니다.
◈ 관련법령 : 민법 제750조, 상가건물임대차보호법 제10조의 3, 제10조의 4, 제10조의 8
<부동산임대차에 있어 주의할 점 끝>
